Приобретение загородного дома с участком — задача, требующая системного подхода. О том, как грамотно осуществить задуманное, о цепочке последовательных действий, необходимых для реализации замысла.

Этап первый

Начало большого пути, или Осторожно с желаниями: они могут сбыться!

Потенциальный покупатель заго­родной недвижимости прежде всего должен ясно представлять свою цель. Другими словами, нужно решить, какой дом ему необходим и до­статочен, на каком расстоянии и в каком направлении.

Если запланирована покупка жилья для постоянного проживания, а дела бизнеса требуют ежедневного присутс­твия в городе, то стоит рассматривать загородную недвижимость, располо­женную не далее 30 км от кольцевой дороги. Направление выбирают исходя из соображений удобства проезда к месту работы или к городской квар­тире.

Если же нужен дом для воскресного отдыха и сезонного проживания семьи, следует обратить внимание на более удаленные районы, в которых найдет­ся множество живописных уголков, лесов, водоемов и даже специально организованные рыболовные зоны и охотничьи угодья.

Кроме того, необходимо решить, участок какой площади было бы жела­тельно иметь. Конечно, теоретически 50 и более соток выглядят привлека­тельно, но каждая лишняя сотка — это дополнительные расходы. И не всегда можно купить земли столько, сколько хочется. Для жизни на природе в собс­твенном доме большинство россиян предпочитают иметь надел не более 25 соток. В структуре спроса первое место занимаютучастки площадью от 13 до 20 соток (около 50%), второе — ме­нее 12 соток (около 30%), третье по по­пулярности место — от 20 до 30 соток (10%), затем — от 50 до 100 соток (около 8%). Современные тенден­ции таковы, что определенная часть состоятельных граждан приобретает несколько видов жилья.

После того как решение о размерах надела принято, определяют параметры дома. Сейчас уже существуют стан­дарты соответствия площадей участка и строения на нем. Их вырабатывали методом проб и ошибок на протяже­нии всех лет формирования рынка загородной недвижимости. Например, для небольшого дома в 120-150 кв. м вполне достаточно надела 12-15 со­ток, а дому площадью 350-450 кв. м необходим участок, размер которого не менее 18-20 соток. Конечно, стан­дарты — это хорошо, но решающим фактором остается финансовый потен­циал покупателя.

Этап второй

Сбор информации

На данном этапе определяют ори­ентировочную стоимость желаемо­го дома и сопоставляют реальную картину со своими возможностями. Чтобы пройти эту стадию максималь­но быстро, нужно провести хотя бы начальный анализ рынка загородной недвижимости, воспользовавшись специализированными журналами, газетами, каталогами и сайтами в Ин­тернете. Несмотря на то что процесс трудоемкий и требует навыков работы с большими объемами информации, он стоит затраченных сил. Для его ускоре­ния можно обратиться за сведениями в риелторскую компанию, специали­зирующуюся на продаже загородных участков и строений. Весьма вероятно, что в воображаемый облик дома при­дется внести некоторые коррективы.
Самые дорогие участки, как правило, находятся в стародачных местах, ведь помимо известных имен и интеллигент­ных соседей тут красивейшая природа, лес, водоемы, отлаженная система коммуникаций, хорошее транспортное сообщение.

Покупка недвижимости в рамках ор­ганизованной застройки также гаранти­рует однородное окружение и качест­венные современные коммуникации, поэтому такая земля тоже обойдется недешево. Скажем, в радиусе 30 км от кольцевой дороги практически нет коттеджных поселков экономкласса, где можно было бы приобрести полностью готовый дом стоимостью до 200 тыс. долл. Нижний ценовой предел составляет 350 тыс. долл., а вер­хний исчисляют миллионами.

В рамках точечной застройки обыч­ного поселка или деревни и в садовод­ческом товариществе надел обойдется значительно дешевле, и до сих пор можно найти готовый домик на участке 6-12 соток за 20-30 тыс. долл. Однако не стоит рассчитывать на хорошие до­роги, удобный круглогодичный подъезд, охрану и всесезонный водопровод.

Конечно, стоимость зависит и от раз­мера объекта недвижимости, и степени его готовности.

Итак, в результате действий по сбору информации на руках должен оказать­ся список из нескольких понравивших­ся предложений, устраивающих также в ценовом отношении. Теперь нужно договориться с продавцами о показе домов — и в путь…

Этап третий

Едем смотреть. Торг уместен

Продавец заинтересован реализовать свой товар дороже и быстрее, поэтому не всегда дает корректную и исчер­пывающую информацию об объекте. На что же покупателю следует в пер­вую очередь обратить внимание при осмотре?

Загородное жилье лучше смотреть с наступлением весны. Тающий снег и грунтовые воды сразу покажут, не затоплен ли в доме подвал и доста­точна ли гидроизоляция фундамента. Стоит также обратить внимание на тре­щины в фундаменте и рабочее состоя­ние всех коммуникаций. Весной более очевидно состояние дорог и самого поселка. Если коммуникации отсутс­твуют, то необходимо проверить слова продавца об их стоимости и сроках подведения. При покупке дома в точеч­ной застройке нужно узнать у соседей о нравах, царящих в поселке, и отноше­нии местных жителей к приезжим.

Приобретая загородную недвижимость, следует быть готовым к любым неожиданностям. Поэтому, чтобы не растеряться во время сделки, нужно заранее продумать все этапы своих действий.

Предположим, что увиденное и ус­лышанное покупателя устроило. Зна­чит, пришла пора изучить документы, на основании которых продавцу при­надлежат земля и постройка. Речь идет о свидетельстве о государственной ре­гистрации права собственности на зем­лю и свидетельстве о государственной регистрации права собственности на строение, разрешении на строитель­ство и акте о введении дома в эксплу­атацию. Обязательно следует обратить внимание на то, соответствует ли пло­щадь участка, оформленного в собс­твенность по документам, размеру надела, предъявляемого покупателю, и проверить, не пытаются ли продать землю, являющуюся, по сути, само­захватом. Также нужно убедиться в от­сутствии межевых споров с соседями.

Свидетельства о праве собствен­ности на землю и на строение выдает Регистрационная палата. Недостроен­ный дом тоже подлежит регистрации как объект незавершенного строительства. Все отдельно стоящие постройки: баня, хозблок, туалет, гараж — должны либо иметь самостоятельные доку­менты, либо быть указаны под литер­ным обозначением в свидетельстве на основное строение. Не исключена ситуация, что по незнанию продавца бумаги оформлены неверно, не прошли регистрацию в надлежащих органах, вообще отсутствуют на часть объектов. Но значительно хуже, если пришлось столкнуться с тщательно замаскиро­ванным мошенничеством. Поэтому стоит хорошо взвесить все риски предстоящего приобретения.

Если покупатель все-таки решился на покупку, желательно провести с продавцом переговоры, направлен­ные на снижение цены дома. Продавец не всегда идет на торг, объясняя это количеством денег, потраченных, ска­жем, на то, чтобы пробурить на участке артезианскую скважину глубиной 50 м. Однако покупателю нужно знать, что скважина, сооруженная без соот­ветствующего разрешения, не может быть фактором, улучшающим качество продаваемого объекта. Наоборот, если надзорным органам станет известно о наличии на участке неузаконенной артезианской скважины, они применят к владельцу штрафные санкции. Так что торговаться необходимо! В конце концов надо договориться о цене, ко­торая устраивала бы обе стороны!

Этап четвертый

Ищем деньги, или как сэкономить при покупке

Если средств на приобретение же­лаемого дома недостаточно, можно сэкономить, купив, к примеру, недо­строенное жилье, а со временем довес­ти его до готовности. Или приобрести земельный участок, а затем возвести на нем дом. В настоящее время есть возможность воспользоваться ипоте­кой, но, следует отметить, на загород­ном рынке доля сделок с привлечением ипотечных кредитов пока составляет не более 2% от общего числа опера­ций. Основная причина — сложность оценки и оформления прав на заго­родную недвижимость. Однако ежегодно количес­тво таких объектов, приобретаемых с привлечением банковских кредитов, безусловно, будет увеличиваться.

После того как решение о размерах надела принято, определяют параметры дома. Сейчас уже существуют стандарты соответствия площадей участка и строения на нем.

Этап пятый

Договор аванса

Чтобы подтвердить свои намерения купить объект загородной недвижимости, покупатель должен передать продавцу некоторую сумму денег в качестве аванса. Как же грамотно внести аванс?

Если дом реализует собственник, то можно отдать деньги под его собс-твенноручную расписку. Данный документ должен содержать сведения о продаваемом строении, его место­положении, окончательной стоимости и сроках оформления перехода права собственности на имя покупателя. Обя­зательно следует оговорить в расписке, что произойдет с авансом, если по ка­ким-либо причинам сделка сорвется. Однако необходимо иметь в виду, что расписка не самый надежный документ для оформления денежных отношений, и если продавец окажется нечестным,то покупатель распрощает­ся и с мечтой о приобретении данного загородного дома, и со своими деньга­ми, внесенными в качестве аванса.

Если продавца представляет риел­торская фирма, она может предложить покупателю заключить предваритель­ный договор, учитывающий в основном выгоду продавца. Поэтому покупателю придется очень жестко отстаивать свои интересы.

Этап шестой

Готовимся к сделке

Процесс подготовки к сделке начи­нается сразу после того, как внесен аванс. Продавец недвижимости на­чинает собирать пакет необходимых для этого документов, а покупатель должен проверить их подлинность и правильность оформления.

Для совершения сделки необходимо иметь следующие документы:

• свидетельство на дом;

• свидетельство на землю;

• четыре кадастровых плана участка;

• справку о нормативной стоимости участка из земельного комитета;

• справку из БТИ о нормативной сто­имости строения;

• справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по на­логам;

• согласие супругов на продажу и при­обретение недвижимости.

Кроме того, нужно подписать прото­кол согласования границ надела у со­седей, чтобы в дальнейшем избежать межевых споров.

Если на участке есть объекты сов­местного пользования, составляют акт совместного пользования и пере­дачу прав новому владельцу, а также сервитуты на пользование частью участка(проезд, проход через участок, колодец, скважина).

При покупке дома с мебелью до свершения сделки подготавливают и подписывают акт о том, какая мебель остается покупателю.

Иногда продавец, у которого земля в собственности, а дом — нет, пред­лагает сначала приобрести участок, а потом уже оформить строение. Поку­пателю надо помнить, что, соглашаясь на это, он берет кота в мешке! Сделку можно проводить только после того, как объект станет собственностью продавца, то есть право его владения домом следует узаконить!

Если недвижимость приобретают во вновь возводимом коттеджном поселке,то используют различные схе­мы: иногда сначала оформляют землю в собственность, а затем составляют договор подряда на строительство или договор инвестирования. Сущест­вует и другой вариант: заключают до­говор подряда, а собственником земли становятся, когда достроен дом.

Приобретая загородную недвижи­мость, следует быть готовым к любым неожиданностям. Поэтому, чтобы не растеряться во время сделки, нужно заранее продумать все этапы своих действий, разобраться с документами, обсудить схему передачи денежных средств покупателем продавцу.

Этап седьмой

Сделка

Операции с недвижимостью— это довольно сложный процесс, а с заго­родной недвижимостью — особенно, ведь в работе находятся сразу два объекта: земля и строение на ней.

Сделка начинается в банке, где сумму, за вычетом ранее переданного продавцу аванса, закладывают в ячей­ку депозитария. Продавец и покупа­тель подписывают договор аренды банковской ячейки, определяющий условия доступа каждого из них. На се­годняшний день законом предусмот­рены как нотариальная, так и простаяписьменная форма договора купли-продажи недвижимости. Но в любом случае проект документа кто-то дол­жен подготовить и проверить. После удостоверения соглашения у нотариуса или после того, как договор заклю­чен в простой письменной форме, его необходимо передать в Главное управление Федеральной регистраци­онной службы на регистрацию. Одновременно с этим документом покупатель и продавец подписывают протокол передачи не­движимости. Через месяц покупатель получает зарегистрированный договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем строениями, свидетельство о праве собственности на землю и свидетельство о праве собственности на строение.

Вот он и настал, счастливый момент! Коттедж, дом, дача или земельный участок приобретен, и покупателя можно поздравить! Только остались ли силы принимать поздравления после проделанной титанической работы? И не в ущерб ли собственному здоро­вью и бизнесу совершен этот подвиг? Или, может быть, после самостоятель­ной покупки загородной недвижи­мости обретены такие знания и опыт, что появились мысли сменить работу и стать профессиональным риелтором, действующим на рынке загородного жилья?

GD Star Rating
loading...
Поиск
посетители